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鬼城破解术案例1:助力开发商逃离鬼城

时间:2015-4-13来源:艾力森

 ----艾力森洪文平在4月11日中企资本联盟首届长沙论坛北京对接会上的讲题要点 


     【引子:】 “鬼城”原指长江三峡的丰都鬼城,那是一个人造鬼城,一处文化旅游之地。而我们这里说的楼市鬼城问题,却是独立经济学家杜猛博士发明的。就是指盖了房子,却无人住的奇特现象。

      杜猛博士应该2013年提出鬼城论的?现在已被誉为鬼城博士,但实际上,楼市鬼城早已存在,至少在我们艾力森市场研究者来看,早在2005年它就开始肆意中国了!站在今天或未来看,杜猛博士的鬼城论已经不只是一个经济学命题了,它更是一个社会学、生态学大题,或者说是一个攸关民族生存发展的大计大德问题,从我的市场调研职业来看,如果2013年没有这个鬼城猛论,我们的国家,将会乱建乱造更多、更大规模的鬼城。因此,我说:杜猛的鬼城论,不仅利在当代,而且功在千秋!

      记得杜猛博士去年8月份就在微博上鼓励、邀请过我的,一是因为忙,二是对行业解决鬼城问题还有些消极,今天,看到国家上下为楼市过剩焦急不堪,我觉得我们艾力森真是该出手了!因为我们确实有解决楼市不当规划,不当定位的有效方法,我们有倾听用户需求、项目精准营销的专业工具,我们还有解决老旧楼盘再改造再焕青春的成功案例。所以,我们今天来到这里,首次公开介绍我们的方法。谢谢大家!

      一,鬼城是怎么诞生的?

      1,什么是市场? 要理解市场研究,需要从市场这个基础概念上做个区分:我们一般人理解的市场,就是指交易现场,股市,拍卖等。但在市场研究工作中,市场的内涵是人的生活,人的需求与感知,最典型的就是马斯洛的需求理论,在实际市场研究中,已被扩展为广义的“马斯洛+”。

      2,鬼城怎么诞生的?或,房子为什么卖不出去? 来自汉博公司的《汉博?论商》有一个顺口溜,说的简单直白:“定位的时候吹一通、设计的时候照旧弄、摊开平面排排座、塔楼当中插蜡烛、商场裙房裹脚布、上下动线迷了路、内外配套不靠谱、商家实在难入户、外看项目真漂亮、投资回报保障无”。

      所以,鬼城的形成,就是不管需求,盲目造成,既没有计划,更不考虑市场,拍脑袋打造所致。“打造”,是个很糟糕的用词,充满野蛮与强权,鬼城全部是他们打造出来的!

      二,如何减少鬼城,去化鬼城?

     【案例1:助力开发商逃离鬼城】

      客户是一个能源企业组建的开发公司,先在县里做了项目,3年下来卖出的不到三分之一,企业不敢在县里做了,准备在沧州或黄骅市拿地开发,不敢自己玩了,请我们做调查:

      第一阶段:城市产业和需求调研及可行性分析。资料分析,并经定性研究发现:黄骅有产业优势,但只是一个人口只有40万的县级市,客户很在意该市要打造百万人口中心城市的规划,调查认为太不靠谱,是一个鬼城计划。而沧州有很好的中学等配套资源,宜居性强。我们建议客户拿地沧州,开发住宅地产。

      第二阶段:实施多样本定量调查和小组座谈会访谈。调查分析出几个细分市场,给出主体客户定位和建筑类型、户型、配套等规划依据。我们帮助客户充分理解调研结果和建议,确定开发产品方案后,再进行规划设计。结果,项目未开盘,就预订一空,原建议做的路牌广告,一个都没做。

      这种项目,艾力森十几年来做有200多次。最大特点是:务必把客户搞清楚。包括:客户是谁?他需要什么?具体怎样做?有哪些问题,怎么克服,等等。

      请进一步阅读《鬼城破解术:市场研究》(2)

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