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租购并举,开始行动了吗?

时间:2017-11-29来源:arcck

    上周五,艾力森分析师洪文平再次做客北京城市广播“楼市好声音”,从市场研究公司角度和主持人高滟一起探讨租购并举新政话题。

    最近,北京市发布的集体土地建设租赁住房的相关政策,被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场,如果建设计划落实到位,将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡,平稳租金价格。租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了各路企业纷纷布局。其中,最受注目的是房地产企业与银行业陆续进驻。那么未来租购并举的时代将会如何?今天我们一起来聊聊。

(以下内容根据节目整理,部分数据来自中国新闻网、证券日报及艾力森公司)
1、最近北京的房屋租金和交易情况是怎样的?
是下降的!从今年7月以来,北京住房租赁市场交易量、租金价格就持续走低,10月租金进一步回落,创下2017年新低,跌幅为今年十个月以来之最。有几个数字:2017年10月,北京住房租赁交易量环比9月下降了2.7%,租金环比9月下降了4.2%,降幅为今年最大。今年前八个月的租金维持在4400元/套左右,环比涨跌幅度都在2%以内,走势整体较为平稳。但到9、10两个月,价格跌幅明显扩大,与年初租金均价相比,目前租金已经下降了8.2%。随着年底的临近,北京住房租赁的需求人群在减少,交易量将持续下滑,到春节,租房需求还将减少,租赁交易量还会继续下降。需求下滑,没有支撑的租金也自然要下滑。
与往年相比,今年10月的租金价格走势较为特殊,年底租金低于年初的情况也曾出现过,但这么大的降幅却较为罕见。
2、租购并举的出现对于租赁市场会有怎样的影响?
有一个文件最说明问题:11月16日,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,这个文件很可怕!文件说,从今年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。
从目前各区规划部门释放的信息看,这些未来入市的集体租赁房,很多位于五环以内,交通方便,同时还将有教育等配套设施配备。?
从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策,今年可谓是租赁的“红利年”。此次北京发布集体土地建设租赁住房的相关政策,被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场,如果建设计划落实到位,将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡,平稳租金价格。
3、今年国家对于租赁市场的整改力度是非常大的,包括以后租房要在监管平台上备案了,为什么国家这次要这么大力度的整改租赁市场?
这里有几个数据,说目前北京的租赁市场,有73%的承租人权益曾受过侵害,其中33.3%曾遭遇房东无补偿临时清退,41.3%承租租金不按合同承诺,随意上涨,43.8%表示曾遭遇黑中介克扣骗取中介费。
以上这些数据太夸大了,我不同意!没有这么厉害。北京租赁市场总体来说还是不错的,根据我们艾力森公司的调研数据,存在上述侵权现象的情况总体不过三分之一。实际表现在近十年,以前不是这样。
正因为这样,北京的新出的文件规定:严禁通过出售或者以租代售租赁房屋形式获得收益,承租租金会参照区位、周边市场及配套设施一系列因素予以规范,严禁出现租金三年内暴涨暴跌情形,鼓励承租人签订三年期以上租约,同时允许短期承租现象存在。可见,侵权、欺客问题,政府已经开始改变了!
4、未来将会有多少租赁房入场?
关于租房市场的数据,一直无法精确统计,我们市场调查咨询公司也没有办法解决。不过,我们可以这样算一下账:按2200万常住人口算,外来人口大约是500万,外来人口租户估计230多万套,加上本地租户,租房总套数大约是250~260万套的规模。
看看最近的动作:
首先,北京年内供应的70年持有型出租房源已经超过1.5万套,叠加2016年,累计已经达到了142万平方米,大约2.4万套出租房。也就是最近两年就新供应了2万多套。其次,集体土地建设出租房,北京已经有三个试点项目:海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目,朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目,5600套住房入住租户,大规模的供应对于缓解区域租赁市场供需平衡,平稳租金对市场的确有很大影响。
推算一下,未来5年,大约会有30-40万套租赁房源是集体产权出租房,如果按租赁房源总量250万套计,将新增加集体产权的租赁房源将占15%以上。所以,如果政府的计划如期完成的话,北京市场未来5年的租金是下降态势的。
5、“租购同权”在子女入学上能否真正实践?
“租购同权”的本质是让租房人和业主获得共同的权利,包括学区、户籍等,其中最重要的是就近入学权。但过去的政策实际上“租购同权”只是能让租房者参加入学排队,不能完全保证所有的租房者和业主同时享受优质的教育资源。不仅租房者和业主不能同权,购房年限不同的业主、户籍和房屋产权不一致的业主,排队顺序也不一样。造成这些问题的原因是教育资源的稀缺。
不过,我却有不同的看法:就我近两年实际接触并得到验证的情况是:不少主城区的外地租户子女就学还是可以得到保证的。只要手续合法、齐全,大多外地在京人员的子女还是能够就学的。原因也是因为这些地方近两年的教育资源相对有保障,是否有教育资源,有学位,才是根本保障!
也有人认为,“租购同权”虽然能让住房产权与教育、医疗等资源脱钩,实现“房子是用来住的”的意图,可能抑制房价虚高。但如果简单地进行赋权,而不是均衡优质教育资源、增加学位,“租购同权”也或许会进一步推高学位房的租赁价格,进而推高学位房的售价。
我以为,这些正是未来具体政策的观察点!只要政策制订接地气,租购同权将极大的激励租房消费的需求。

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